2025년 최신 조정대상지역 확인하고 규제 내용 알아보기 (+투기과열지구)

최근 토지거래허가구역 해제 후 재지정으로 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 2025년 2월 12일 서울시에서 강남구 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동 일대의 토지거래허가구역 지정을 해제 했다가 2025년 3월 19일 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 재지정한 것 입니다. 심지어 재지정하면서 지역이 더욱 확대되었습니다. 이와 관련해 현재 조정대상지역은 어디인지 알아두는 것이 좋을 것 같아 최신 정보를 업데이트 해보았습니다.

 

 

 

목차

1. 최신 조정대상지역 현황 (25년 3월)
2. 조정대상지역이란?
3. 조정대상지역 주요 규제 사항
4. 투기과열지구란?
5. 투기과열지구 주요 규제 사항
6. 조정대상지역과 투기과열지구의 차이
7. 현재 규제지역정보 확인하는 방법

 

 

 

최신 조정대상지역 현황 (25년 3월)

조정대상지역 현황

 

현재 조정대상지역은 서울특별시의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 입니다. 현재 투기과열지구, 청약과열지역 또한 강남구, 서초구, 송파구, 용산구로 동일합니다. 부동산 시장이 과열되었을 때 서울시 전역과 경기도 일부가 조정대상지역으로 지정되었다가 2023년 1월 5일 모두 해제되고 서울 4개 구만이 현재 조정대상지역으로 유지 중입니다. 

해제 전에는 서울특별시 전역(25개구)와 경기도 과천시, 성남시(중원구 제외), 하남시, 광명시가 조정대상지역이었으며 최근 조정대상지역 지정 해제 내용은 국토교통부공고 제2023-2호 에서 찾아보실 수 있습니다.

 

 

 

조정대상지역이란?

부동산 시장이 과열된 곳에 적용되는 가장 기본적인 규제입니다. 아래 두 가지 조건 중 어느 하나에 해당하는 지역인 경우 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정합니다.

① 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

②주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양 및 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

실수요자들에게 안정적인 시장을 만들어주는 것

조정대상지역 지정기준 (주택법 시행령-법제처 국가법령정보센터)

 

 

더욱 자세한 조정대상지역의 지정기준은 법제처 국가법령정보센터 사이트에서 주택법 시행령 제72조의3 을 참고하시면 됩니다.

 

 

 

조정대상지역 주요 규제 사항

1. 금융 규제 : 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 주택은 50%, 9억 원 초과분은 30%로 제한, 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한
2. 세제 규제 : 다주택자의 경우 양도소득세가 중과, 1가구 1주택 비과세 요건 강화
3. 청약 규제 : 가점제 비율 확대(전용면적 85제곱미터 이하 주택은 가점제 75%, 85제곱미터 초과 주택은 가점제 30%를 적용). 1순위 자격 제한 (청약통장 가입 기간 및 납입 횟수 요건이 강화되며, 세대주 요건 등이 추가)
4. 전매 제한 : 분양권 전매가 소유권 이전 등기 시까지 제한
5. 정비사업 규제 : 재건축 조합원 주택 공급수 제한 (조합원당 1주택으로 제한)

 

 

투기과열지구란?

해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역입니다. 투기 수요가 특히 많은 지역을 대상으로 지정되며 조정대상지역보다 한 단계 더 강력한 규제가 적용됩니다. 국토교통부장관 또는 시/도지사가 필요한 경우 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있습니다. 

 

투기과열지구 지정기준(주택법 시행령-법제처 국가법령정보센터)

 

 

더욱 자세한 조정대상지역의 지정기준은 법제처 국가법령정보센터 사이트에서 주택법 시행령 제72조의2 을 참고하시면 됩니다.

▶법제처 국가법령정보센터 주택법 시행령 바로가기 : https://www.law.go.kr/lsSc.do?section=&menuId=1&subMenuId=15&tabMenuId=81&eventGubun=060101&query=%EC%A3%BC%ED%83%9D%EB%B2%95#undefined

국가법령정보센터

 

 

 

 

투기과열지구 주요 규제 사항

1. 금융 규제 : 주택담보대출 제한 (LTV와 DTI가 40%로 강화되며 다주택자의 추가 대출 제한)
2. 세제 규제 : 양도소득세 중과 (다주택자의 경우 추가적인 세율 적용)
3. 청약 규제 : 가점제 비율 확대 (전용면적 85제곱미터 이하 주택은 가점제 100%적용), 1순위 자격 제한 (조정대상지역보다 더욱 강화된 요건 적용)
4. 전매 제한 : 분양권 전매 제한 기간이 더욱 길어지며, 최대 10년까지 제한
5. 정비사업 규제 : 재건축 조합원 지위 양도 제한

 

 

 

조정대상지역과 투기과열지구의 차이

조정대상지역의 주요 목적은 단순히 부동산 투기를 막는 것이 아닌 실수요자에게 보다 공정한 기회를 제공하는 것 입니다. 이 지역에서 주택을 구매하려면 보다 엄격한 대출 규제와 세금이 적용되기 때문에 실수요자들에게 유리한 환경을 제공하는 역할을 합니다. 투기과열지구는 주택 가격의 급등과 과도한 투기 수요가 발생하는 지역에서 더욱 강력한 규제를 시행하기 위해 지정됩니다. 조정대상지역보다 더욱 엄격한 규제와 제한이 적용되며, 주로 거래에 영향을 미치는 강력한 규제들이 특징입니다. 특정 지역의 부동산 시장이 투기로 인해 비정상적으로 작동하지 않도록 하는게 핵심입니다.

 

 

 

현재 규제지역정보(조정대상지역,투기과열지구) 확인하는 방법

두 가지 방법이 있습니다.

첫째, 가장 간단한 방법으로는 아파트 청약 신청하는 사이트인 청약홈에 접속하여 확인하는 것 입니다. 한국부동산원 청약홈 사이트 접속후 왼쪽 메뉴의 [청약제도안내] - [규제지역정보] 를 클릭하면 현재 규제지역정보(투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역) 을 확인하실 수 있습니다.

 

청약홈에서 규제지역 확인하기 : https://www.applyhome.co.kr/ai/aic/selectSpecltSubscrptRndAreaList.do#specul_1

https://www.applyhome.co.kr/ai/aic/selectSpecltSubscrptRndAreaList.do#specul_1

 

 

둘째, 국토교통부에서 조정대상지역으로 검색하면 국토교통부공고를 찾아 볼 수 있습니다.

국토교통부 조정대상지역 최근 공고 바로가기 : http://www.molit.go.kr/USR/I0204/m_45/dtl.jsp?idx=17701

행정규칙(훈령·예규·고시)

 

 

지금까지 조정대상지역과 투기과열지구에 대해서 알아보았습니다. 현재 부동산 규제 지역을 정확히 파악하여 현명한 투자, 현명한 내집마련 하시길 바랍니다.